‘무자본 갭투기’의 함정! 전세보증금 안전할까? 깡통전세 사기 안 당하는 법

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부동산 계약서를 꼼꼼하게 살펴보고 있는 한국인 젊은 커플


전세 사기 또 발생! 깡통전세에 당하지 않는 법

전세 사기가 또 터졌습니다. 이번에는 수도권 일대 빌라 53채를 이용해 무려 115억 원의 전세보증금을 가로챈 사건이 발생했습니다. 특히, ‘무자본 갭투기’ 방식으로 진행된 이 사기는 많은 사회 초년생과 신혼부부들을 울렸습니다.

그렇다면 우리는 어떻게 깡통전세 사기를 피할 수 있을까요? 이번 사건을 바탕으로 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항을 정리해보았습니다.

1. 깡통전세란? 왜 위험한가?

‘깡통전세’란 집값(매매가)보다 전세보증금이 더 높은 상태를 말합니다. 만약 집주인이 대출을 갚지 못하거나 집값이 떨어지면, 전세 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.

이번 사건에서도 깡통빌라를 만들어 놓고, 전세보증금으로 차익을 챙기는 전형적인 전세 사기 수법이 사용되었습니다. 전세 계약을 하기 전에는 반드시 집의 ‘실제 시세’와 전세가율을 확인해야 합니다.

2. 전세 사기를 피하는 필수 체크리스트

① 전세보증금이 매매가보다 낮은지 확인하라

  • 매매가와 전세보증금을 비교해보세요.
  • 전세가율(전세보증금 ÷ 매매가)이 70%를 넘으면 위험합니다.
  • 국토교통부 실거래가 공개 시스템(https://rt.molit.go.kr/)에서 최근 매매가를 조회하세요.

② 부동산 등기부등본 필수 확인!

  • 등기부등본(대법원 인터넷등기소)을 열람해 근저당권(대출), 가압류 여부를 확인하세요.
  • 근저당이 설정되어 있다면, 대출이 많아 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.

③ 전세보증보험 가입 가능 여부 체크!

  • HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요.
  • 보증보험 가입이 거부되는 집이라면 위험 신호입니다.

④ ‘바지 명의’ 여부 의심해보기

  • 집주인이 실제 소유주인지 확인하세요.
  • 신용불량자, 법인 명의, 여러 채를 소유한 사람이라면 더욱 주의해야 합니다.

⑤ 믿을 수 있는 공인중개사와 계약하라

  • 공인중개사가 전세 보증보험을 적극 추천한다면 사기를 의심해야 합니다.
  • 공인중개사 사무소 등록번호와 대표자명을 확인하세요.

3. 전세 계약 시 주의해야 할 함정

🔴 ‘업 감정’에 속지 마세요!
이번 사건에서는 감정평가 금액을 부풀리는 ‘업 감정’ 수법이 사용되었습니다. 매매가보다 높게 감정받아 세입자가 안심하도록 유도한 것입니다.

🔴 매매가격이 갑자기 올랐다면 의심하라!
집주인이 바뀌는 과정에서 매매가가 급등한 경우, 전세 사기일 가능성이 높습니다.

🔴 ‘무자본 갭투기’ 매물은 피하라
무자본 갭투기는 전세 보증금을 이용해 집을 매입하는 방식으로, 집주인이 실제 돈을 들이지 않아 보증금 반환 능력이 없습니다.

4. 전세 계약 후에도 안심할 수 없다! 사기 피해 대응법

✅ 이미 계약했다면?

  • 등기부등본을 다시 한 번 확인하고, 이상 징후가 있다면 바로 변호사 상담을 받으세요.
  • 계약 후에도 집값 변동이나 근저당 설정 여부를 지속적으로 체크해야 합니다.

✅ 전세보증금을 돌려받지 못했다면?
1️⃣ 전세보증보험 청구 – HUG나 SGI서울보증에 보증금 반환을 요청할 수 있습니다.
2️⃣ 임차권 등기명령 신청 – 보증금을 받을 때까지 해당 집을 매매하지 못하도록 법적 보호를 받을 수 있습니다.
3️⃣ 내용증명 발송 후 법적 대응 – 집주인에게 보증금 반환 요구를 공식적으로 통보한 후 법적 절차를 밟아야 합니다.

5. 결론: 안전한 전세 계약을 위한 마인드셋

전세 계약은 신중해야 합니다. 깡통전세를 피하기 위해서는 단순히 ‘좋은 조건’만 보고 계약해서는 안 됩니다. 특히, 매매가 대비 전세가율이 높다면 무조건 의심하고 철저히 조사해야 합니다.

전세 계약 전에는 반드시 전세가율, 등기부등본, 전세보증보험 가입 가능 여부 등을 체크하고, 믿을 수 있는 공인중개사를 통해 계약하세요.

전세 사기를 피하는 가장 좋은 방법은 의심하는 것입니다. 너무 좋은 조건이라면 한 번 더 확인하세요!

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