재개발과 재건축은 조합원들에게 새로운 주거 환경과 자산 가치를 높일 기회를 제공합니다. 하지만 그 과정에서 조합과 조합장이 조합원을 기만하는 사례도 빈번하게 발생합니다. 사업이 장기적으로 진행되다 보니 정보 비대칭이 발생하고, 이를 악용하는 사례가 많기 때문입니다. 조합원의 분담금을 부풀리거나, 특정 시공사와 결탁하여 부당 이익을 취하는 등 다양한 기만 수법이 동원됩니다. 이번 칼럼에서는 조합과 조합장이 조합원을 기만하는 대표적인 방법과 실제 사례를 자세히 살펴보겠습니다.
1. 조합원 분담금 축소 발표 후 대폭 증가시키기
📌 기만 방법:
조합은 사업 초기 단계에서 조합원들의 참여를 유도하기 위해 분담금을 일부러 낮춰 발표합니다. 그러나 사업이 진행되면서 예상치 못한 비용 증가를 이유로 분담금을 대폭 인상합니다. 이는 조합원들이 사업 중단을 선택할 수 없도록 만드는 전형적인 전략입니다.
📌 실제 사례:
서울 A구의 한 재개발 조합은 사업 초기 “평당 1,500만 원 수준”이라고 홍보했습니다. 하지만 사업이 본격화되자 예상보다 공사비가 증가했다며 분담금을 2,500만 원 이상으로 올렸습니다. 분담금이 감당하기 어려운 수준까지 상승하자 일부 조합원들은 사업을 포기했지만, 이미 투자한 돈이 많아 울며 겨자 먹기로 추가 부담금을 납부해야 했습니다.
2. 특정 시공사 밀어주기 및 담합
📌 기만 방법:
재개발 사업에서 시공사 선정은 가장 중요한 과정 중 하나입니다. 조합장은 특정 건설사와 결탁하여 경쟁 입찰을 무력화하고, 특정 시공사가 계약을 따낼 수 있도록 조작하기도 합니다. 그 결과 조합원들은 비싼 공사비와 낮은 품질의 시공을 감수해야 합니다.
📌 실제 사례:
B구의 한 재개발 조합은 시공사 선정 과정에서 경쟁 입찰을 진행한다고 발표했지만, 실제로는 특정 대형 건설사에 유리한 조건을 설정해 다른 업체들의 입찰을 원천적으로 막았습니다. 입찰에 참가한 중소 건설사들은 이를 문제 삼았지만 조합은 요식행위로 넘겨버렸습니다. 결국 해당 시공사는 시장 가격보다 높은 공사비를 책정하여 조합원들의 부담이 증가했습니다.
3. 조합 임원진의 특혜 분양 및 내부 거래
📌 기만 방법:
조합장과 임원진이 좋은 입지의 동·호수를 미리 선점하거나, 저렴한 가격으로 내부 거래를 하는 경우가 많습니다. 일반 조합원들은 이를 알지 못한 채 상대적으로 불리한 배정을 받게 됩니다.
📌 실제 사례:
C구의 한 재개발 사업에서 조합장은 ‘공정한 동·호수 추첨’을 하겠다고 공언했지만, 실제로는 조합 임원들에게 미리 좋은 층과 조망권이 좋은 세대를 배정했습니다. 이후 조합원들이 뒤늦게 이 사실을 알게 되었고, 법적 소송이 진행되었지만 계약이 완료된 이후라 이를 되돌리기는 어려웠습니다.
4. 사업비 부풀리기 및 조합 돈 빼돌리기
📌 기만 방법:
조합은 사업비 항목을 부풀려 불필요한 비용을 청구하고, 그 차액을 조합 임원진이 빼돌리는 경우가 많습니다. 주로 홍보비, 법률 자문비, 감리 비용 등의 명목으로 조합의 예산을 빼돌립니다.
📌 실제 사례:
D구의 한 재건축 조합에서는 홍보비 명목으로 수십억 원이 책정되었지만, 실질적인 홍보 활동은 거의 없었습니다. 이후 조합장이 특정 홍보 업체와 유령 계약을 맺고 거액을 빼돌린 사실이 밝혀졌습니다. 또한, 초기 설계비보다 최종 설계비가 3배 이상 부풀려졌고, 이 과정에서 조합 임원들의 비리가 확인되었습니다.
5. 정보 비공개 및 회유 전략
📌 기만 방법:
조합은 조합원들에게 중요한 정보를 투명하게 공개하지 않으며, 사업이 불리한 방향으로 흘러가도 이를 숨깁니다. 또한 반대하는 조합원들에게 회유나 협박을 가해 침묵을 유도합니다.
📌 실제 사례:
E구 재개발 조합에서는 조합원들이 사업 진행 상황과 비용 내역을 요구했지만, 조합 측은 ‘비밀 유지’라는 이유로 정보를 공개하지 않았습니다. 이후 반대하는 조합원들을 개별적으로 불러 ‘조용히 있으면 좋은 동·호수를 배정해 주겠다’며 회유한 사실이 드러났습니다.
6. 조합 해산 후 비리 은폐
📌 기만 방법:
사업이 실패하거나 조합장의 비리가 드러날 위험이 있을 때, 조합을 강제 해산하거나 임원진을 교체하여 책임을 회피하는 경우가 많습니다. 이 경우 기존 조합원들은 손해를 보고, 책임을 물을 대상이 사라지게 됩니다.
📌 실제 사례:
F구의 한 재개발 조합은 사업 진행 도중 재정난을 이유로 돌연 해산을 선언했습니다. 이후 몇 년이 지나 다시 사업이 추진되었는데, 기존 조합원들은 보상을 받지 못하고 새로운 투자자들이 혜택을 보는 결과가 나왔습니다.
🔎 조합원들이 대비할 수 있는 방법
✅ 조합 운영 및 회계 투명성 요구하기
✅ 경쟁 입찰 여부 철저히 확인하기
✅ 법률 전문가와 상담하기
✅ 조합장 및 임원진 감시하기
✅ 사업비 항목 꼼꼼히 검토하기
