서울 아파트, 국평보다 중대형이 더 오른 이유는?
서울 아파트 시장에서 최근 10년 동안 중대형 아파트(전용 85㎡ 초과 102㎡ 이하)의 가격 상승률이 국민평형(전용 84㎡)이 포함된 중소형 아파트보다 높게 나타났습니다. 이는 부동산 시장에서 중요한 변화이며, 다양한 요인이 작용한 결과입니다. 본 칼럼에서는 이러한 가격 상승의 배경과 원인을 깊이 있게 분석하고, 향후 전망을 예측해 보겠습니다.
1. 중대형 아파트가 더 많이 오른 이유
부동산 플랫폼 '다방'이 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과, 중대형 평형(전용 85㎡ 초과 102㎡ 이하) 평균 매매가격은 2014년 6억2424만 원에서 2024년 18억8701만 원으로 202% 상승했습니다. 이는 같은 기간 국민평형(전용 84㎡ 포함) 아파트가 177% 상승한 것보다 높은 증가율입니다.
그렇다면 중대형 아파트의 가격 상승이 더 두드러진 이유는 무엇일까요?
① 수요 대비 공급 부족
서울에서 중대형 아파트의 신규 공급이 제한적이었습니다. 최근 정부의 부동산 정책은 소형 및 중소형 아파트 공급을 장려하는 방향으로 진행되었고, 재건축 규제 등으로 인해 대형 평형의 공급은 더욱 줄어들었습니다. 이에 따라 수요는 지속적으로 증가했지만, 공급이 제한되면서 가격 상승이 가속화되었습니다.
② 강남3구 중심의 프리미엄 선호 현상
강남, 서초, 송파 등 강남3구를 중심으로 한 프리미엄 아파트 수요가 늘어나면서, 중대형 아파트의 가격 상승이 더욱 뚜렷해졌습니다. 강남3구의 중대형 아파트 평균 가격은 2014년 8억3411만 원에서 2024년 25억133만 원으로 200% 상승했으며, 이는 같은 기간 강남3구 외 지역(179% 상승)보다도 높은 상승률을 기록했습니다.
③ ‘똘똘한 한 채’ 트렌드의 영향
부동산 규제가 강화되면서 다주택자들이 여러 채를 보유하기보다 한 채를 고급 아파트로 선택하는 경향이 짙어졌습니다. 이에 따라 강남3구를 비롯한 서울 핵심 지역의 중대형 아파트 수요가 증가하며 가격 상승을 견인했습니다.
④ 팬데믹 이후 공간 확대 수요 증가
코로나19 팬데믹 이후 재택근무, 온라인 학습 등의 증가로 인해 넓은 주거 공간을 원하는 수요가 급증했습니다. 이에 따라 작은 평형보다 중대형 아파트가 더욱 인기를 끌게 되었고, 이 역시 가격 상승을 촉진한 요인으로 작용했습니다.
2. 거래량 감소에도 가격은 상승
흥미로운 점은 거래량이 감소했음에도 불구하고 가격은 상승했다는 점입니다. 서울 아파트 전체 거래량은 2024년 5만6926건으로 2014년(8만5532건) 대비 33% 감소했습니다. 특히 중대형 아파트의 거래량은 2014년 2582건에서 2024년 1407건으로 46% 감소하며, 가장 큰 감소폭을 보였습니다.
그럼에도 불구하고 가격이 상승한 이유는 다음과 같습니다:
✔ 희소성 증가: 공급이 부족하므로 거래량이 적어도 가격이 상승하는 경향이 있습니다. ✔ 대출 규제 영향: 중대형 아파트를 매수할 수 있는 계층은 고소득자 또는 현금 보유량이 많은 층으로 제한되며, 이들이 매수 경쟁을 벌이며 가격을 높이는 현상이 발생합니다. ✔ 투자 가치 상승: 중대형 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어 자산 가치가 높아 부유층이 적극적으로 매입하는 경향이 있습니다.
3. 서울 아파트 시장의 향후 전망
앞으로도 중대형 아파트의 가격 상승세는 지속될 가능성이 높습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
🔹 강남3구 재건축 활성화 가능성: 재건축이 본격적으로 진행될 경우, 기존 중대형 아파트의 가격이 더욱 오를 가능성이 큽니다. 🔹 신규 공급 부족 지속: 서울 내 대형 아파트 공급이 원활하지 않은 상황이 지속될 전망입니다. 🔹 대출 규제 완화 여부: 정부의 대출 규제가 완화된다면, 중대형 아파트 수요가 더욱 증가할 것입니다. 🔹 자산가들의 선호도 지속: 부유층이 선호하는 자산으로서 중대형 아파트의 가치가 유지될 것입니다.
4. 결론
서울 아파트 시장에서 중대형 아파트의 가격 상승이 국민평형보다 두드러지게 나타난 것은 공급 부족, 강남3구 중심의 프리미엄 아파트 선호, '똘똘한 한 채' 트렌드, 팬데믹 이후 공간 확대 수요 증가 등의 복합적인 요인이 작용한 결과입니다.
거래량이 줄었음에도 가격이 오르는 이유는 희소성 증가와 자산 가치 상승 때문이며, 앞으로도 이러한 흐름은 계속될 가능성이 큽니다. 따라서 중대형 아파트 시장을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.
